賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類がある！めっちゃ簡単な言葉で解説

賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類がある！簡単な言葉で解説

賃貸借契約には、『普通借家契約』と『定期借家契約』の2種類があり、ほとんどの契約は、『普通借家契約』となります。
分譲マンションの賃貸貸しなどに多くあるのが、『定期借家契約』です。
『定期借家契約』は、特殊なルールが色々とあるのでしっかりと理解して契約をして下さい。
それでは、2種類の契約について、詳しく解説していきます。

普通借家契約とは

一般的によく行われるのは、普通借家契約と思っていて問題はありません。
契約期間は、ほとんどの場合１年から２年と定められているのですが、満了したととしても更新が可能となっています。

借地借家法によって借主は保護されている

借地借家法の中で借主の保護を図る為に、こんな条文があります。
「正当な事由がない限り、大家さんは契約の更新を拒絶できない」と規定しているのです。
要するに、入居者が契約し続けたいという意思があれば、強引に退去させることは出来ない。ということです。

ちなみに正当な事由とは、

• 老朽化で建物自体が危ない
• 家賃滞納があり契約者と信頼関係を保てない
• 賃貸契約違反がある

などですね。

普通借家契約の契約期間について

ほとんどの賃貸マンションの契約期間は1年間か2年間となっています。
解約の意思がなければ、この定められた期間をぐるぐると自動更新していきます。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、期間の定めをして賃貸契約を結ぶもの。
その期間が終われば、契約は終了し更新はしないと考えるものです。
※定めた期間で契約は終了しますが、双方が再契約を希望すれば、もちろん再契約は可能です。
一般的には定期借家契約の方が特殊な契約方法でありますし、契約する際は注意が必要となります。

定期借家契約の目的って何？

普通借家契約では、借地借家法により入居者が住み続けたいと思えば、大家さんは強引に退去してもらうことが出来ないという事でした。
それでは、大家さんは期間を限定して貸し出したい賃貸物件があった場合に安心して貸し出すことが出来ませんね。
それが、賃貸住宅全体をみて供給の障害にもなっていたのです。
その改善のために、借地借家法の改正（平成12年）が行われました。
更新の無い、定期借家契約が認められるようになったのです。

定期借家契約の物件はどんな物件が多いの？

定期借家契約となっている賃貸物件はどんな物件が多いのでしょう？　期間限定で貸したい物件と考えるとイメージしやすいですね。

分譲マンション
所有者が数年間の転勤が決まり使用しなくなったから

戸建住宅
所有者が数年間の転勤が決まり使用しなくなったから

老朽化した賃貸住宅
老朽化してきた賃貸住宅は、建て替えを検討し始めます。その建て替えまでの期間中だけ貸したいから

留学生の多い単身マンション
留学期間内で契約を受け入れているから

定期借家契約の注意点を確認しよう

あまり馴染みのない定期借家契約を行う場合は、下記内容を注意しておいてください。

中途解約は原則不可能なんです

定期借家契約を結ぶとその期間内は借り続けるという前提になりますので、期間途中の解約は原則不可能です。
しかし、一定の場合に限り入居者に中途解約が認められています。

この内容で途中解約が行われる場合は、解約の申し出をした１か月後に終了することとなります。
なお、中途解約について独自の取り決めをしても、優先されるのはあくまでも法律です。
仮に「借主の中途解約を一切認めない」「契約期間中に借主から中途解約をする場合は、３カ月後に終了する」などで借主の不利な条項を設けていても、すべて無効になります。
※定期借家契約の期間満了まで中途解約は原則不可能ですが、入居者と大家さんが共に同意すれば途中解約は可能です。

契約書は必ず交わす

賃貸契約において契約書を交わさないケースはよっぽどの知り合い以外ではないと思いますが、普通借家契約では契約書を交わす義務はありません。
しかし、定期借家契約を結ぶ場合は必ず公正証書など書面で契約する必要があります。

定期借家契約では、１年未満の短期契約が可能である

普通借家契約で認められない、1年未満の短期の契約が定期借家契約でなら可能である。

契約の終了前に必ず大家さんからの通知が必要

定期借家契約では、事前に定めている期間の終了と共に契約は終了します。
しかし、契約期間満了の1年前から6カ月前までの間に大家さんは必ず『契約期間が終了する旨を通知』する必要があります。
この通知は、口頭ですることも出来ますが、配達証明付き内容郵便などの書面で通知した方が後々のトラブルを避けれるでしょう。
もし、通知が遅延した場合は、通知した日から６カ月後に契約は終了します。

普通借家契約と定期借家契約の違いを整理

普通借家契約と定期借家契約の違いを表でまとめておきます。