民法改正をチェック！「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」
2020年4月に民法改正となりました。
不動産売買では、売主の“瑕疵担保責任”が廃止され新たに売主の“契約不適合責任”が課せられるようになりました。
この契約不適合責任とはいったいなんでしょうか？また、どうかわったのでしょうか？
今回は民法改正で新たにできた契約不適合責任を解説します。
改正前は
瑕疵担保責任とは、売主が周知しえない隠れた瑕疵（キズ・欠陥・不具合）に対して、購入後の紛争防止の為に不動産業者が責任を持つ範囲や期間を定めています。
例えば、構造体力上主要な部分である柱や梁や構造壁、また雨水の侵入が想定される屋上部分や地面が接する部分に関しては、品確法に基づき10年の瑕疵担保責任をつけられています。
また専有部分内でも水漏れ等が懸念されるキッチンや洗面浴室などは5年、他の部分は概ね2年程度の瑕疵担保責任をつけています。
この隠れた瑕疵とは、売買契約時点で売主が従来の検査では欠陥を見つける事ができず、買主が物件入居後に発見された瑕疵の事をいいます。
隠れた瑕疵とは具体的に言うと、雨漏り・腐食・シロアリ被害や給排水管の水漏れ故障などが該当します。
瑕疵の存在を知らない買主は、事実を周知した時から1年以内に申し出れば売主に損害賠償を請求や瑕疵の状況によっては契約の解除もすることができました。
改正された契約不適合責任とは
これまでの瑕疵担保責任では知ってから1年以内に損害賠償の請求か契約の解除かという2択だけでしたが、
契約不適合責任では新たに追完請求権と代金減額請求権が追加され、いずれも周知した時から1年以内の通知でよいとの事に緩和されました。
なによりも大きな改正点は、契約不適合責任の対象がこれまでの隠れた瑕疵のみでなく、簡単に言えば買主が契約をしたものがまだ完成されたものではないと判断されれば、瑕疵が隠れているか否かは関係なく売主の責任が追及できるようになりました。
これにより売主と買主がより公平な状況にて不動産取引が出来るようになり、今回の法改正にて買主保護の路線がより強くなりました。
買主の権利は４つあります
追完請求権とは
“追完”とはマンションでいえば補修を請求する事です。
つまり、新築マンションを購入し入居をしようとしたが玄関のドアが壊れている。
現状この家には住めないが、その後不動産業者が玄関ドアの修理をしたことによって無事にマンションに住めるようになった、という事である。
追完請求権とは買主が契約したものがまだ完成していないと判断した場合には、買主は売主に対して代替え物または不足分の引き渡し請求権及び欠陥を直す補修の請求をする事が出来るのです。
代金減額請求権とは
代金減額請求は追完（補修）の依頼をしたものの物理的にできない場合や拒否した場合に請求できます。
追完請求でどうにもならない場合に代金減額請求をする流れになります。
1.買主が相当の期間にて履行の追完を求めたがその期間内に履行の追完がないとき
2.履行の追完が不可能なとき
3.売主が履行の追完を拒否したとき
4.買主が期間内の履行の追完を求めていたが、売主が履行の追完をせずに規定の時期を迎えたとき
5.買主が4の催促をしても履行の追完を受ける見込みがないとき
購入したマンションに不具合があり売主に修理をお願いしたがなかなか直してくれない。
相当な期間待たされ、再度お願いしたにも関わらず修理をしてもらえなかった場合には、その不具合を被った被害に応じて代金減額の請求をする事ができます。
また、修理が不能であった場合、修理をしないという明確な意思があった時は直ちに代金減額請求ができます。
尚、買主に何かしらの過失があった場合は請求をする事ができません。
損害賠償の請求
損害賠償の請求に関しましては旧民法でも規定されておいりましたが、代金減額請求をしても処理しきれない事案となってしまった場合に損害賠償の請求をする事ができます。
契約の解除
改正民法では売主の過失は不要となり、原則として契約解除の請求が出来るようになっています。
但しその債務不履行が「軽微」である場合には解除できない事になっています。
因みに「軽微」な不履行と評価されるのに特に規定はありません。
つまり「軽微」な不具合と言い切れないとき、解除が認められる事になります。
建物の現状確認にはインスペクションを利用しよう
契約不適合責任は、売主がどれくらい建物の状態を把握できているかが大切です。
中古住宅の場合は、維持管理状況や経年劣化の状況により建物の状態等に差がある為、買主は不安です。
しかし、売主も基本素人なので建物詳細（軒下や屋根まわりなど）を確認するのは難しいです。
そこで、お勧めはインスペクターを呼んで建物の診断をしてもらいましょう。
インスペクションは建物の柱や壁、構造体の強度や雨漏り等がないかを第三者が調査をします。
両者が安心して取引が進められるよう、インスペクションを活用することで売買する建物への信頼性が高くなります。
民法改正はチェック！「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」まとめ
契約不適合責任は、周知してから1年以内の事実通知という簡素なものになり、より買主側を守る要素が増えた改正になりました。
不動産購入時には契約の目的を達成できているかを契約書でよく確認しましょう。
また、建物部分の瑕疵は素人ではわかりずらいところではあるので、インスペクターによる住宅診断を行う事も必要ですね。
