不動産投資を始めたい初心者なら、まずは“利回り”って何？から勉強しよう
不動産投資を始めてみようと思った時に、一番気になるのは物件を購入して年間どの程度の賃貸収入を得ることができるのか、つまりどの程度儲かるのかという事でしょう。
投資用不動産のチラシなどを見ると必ず記載してありますし、気になるのはやはり“利回り”ではないでしょうか。
利回りには“表面利回り”と“実質利回り”の2種類ありますが、両者にはどのような違いがあるのでしょうか。
利回りには、表面利回りと実質利回りがある
利回りには“表面利回り”と“実質利回り”の2種類あります。
表面利回りとは？
表面利回りとは、1年間に得られる想定家賃÷投資物件を購入した金額×100＝○○％である。
例えば、1年間に得られる想定家賃が(1か月10万円×12か月)120万円、投資物件を購入した金額を2400万円とすると表面利回りは5％という事になります。
都市部では、この表面利回りは5％前後であれば数字的には利回りが良い方で、地方都市に行くと利回りが10％を超える物件も多々あります。
実質利回りとは？
実質利回りとは、1年間に得られる想定家賃(120万円)－1年間の固定費（固定資産税など）÷投資物件を購入した金額×100＝○○％である。
例えば、上記の式において1年間の固定費が40万円だった場合に、120万円から40万円を差し引いて80万円÷2400万円×100となり実質利回りは3.3％という事になる。
こちらは収益物件を所有したことによる経費を差し引いて計算をするのでこちらの方が数字としては正しいですね。
利回りはどう見ればよいのか
利回りは収益性を見る指標
この利回りというのは、不動産の収益性を計る一種の指標のようなもので一般的には利回りが高い物件の方が、投資した資金の回収が早く収益性の高い物件という事ができる。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
利回りだけで見ると比較的高い地方都市物件の方が、収益性が高いと判断できるが、そこには空室リスクというものは計算されていません。
つまり、1年間満室であるというのが前提条件である為、空室が発生した場合は実際の収益性は落ちる事が考えられます。
一般的には、大都市圏では利回りは低いが、その代わりに賃貸の需要が底堅く長期間空室になるリスクが低いので、長期間で利幅は低いが安定的に賃貸経営はしやすいでしょう。
では、どういった物件に投資をしたらよいのか？ダメなのか？
投資対象は様々あります。
ワンルームマンションの投資は止めた方が良い
ワンルームマンション・アパート1棟・倉庫・商業ビルなどありますが、投資初心者であればワンルームマンションは避けておいた方が良いでしょう。
ワンルームマンションはすごくシンプルで理解しやすいので先ずはワンルームからとなりやすいのはわかります。ただ、ワンルームは供給が飽和状態で将来空室になるリスクは極めて高いです。
新築が良いのか中古が良いのか
では、新築が良いのか中古が良いのかという選択肢もありますが、断然中古の方が良いと思います。理由は初期投資額が低いからです。
たまに新築マンションを投資対象にする人もしますが、新築マンションは投資向きではない。
購入時住んでいたが買い替えをした為、結果として前の住居を賃貸に出しているというのはあります。しかし、新築は初期投資額が高くなってしまいます。
新築マンションは周辺相場よりも基本高く、相場の金額＋事業主の利益や販売費などが価格に上乗せされています。
従って利回りは当然に低くなってしまい、安定性はあると思いますが収益性としては薄利で資金回収には相当な時間を要します。
