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不動産投資を始めたい初心者なら、まずは“利回り”って何から勉強しよう

不動産投資を始めたい初心者なら、まずは“利回り”って何?から勉強しよう

不動産投資を始めたい初心者なら、まずは“利回り”って何?から勉強しよう

不動産投資を始めたい初心者なら、まずは“利回り”って何から勉強しよう

最近、投資の勉強をしているのです。日本人は投資の勉強を海外に比べて全くしてないんですって!?
そうですね。日本では投資はギャンブルってイメージ強いですよね。
そうなんですよね。私もそのイメージが強くて、怖いのです。だから、まずは勉強から始めてるんです!

今日から不動産投資を始めてみようと思った時に、どこの場所で?広さは?予算は?ローンは?と何かと気になる所ですが、一番気になるのはこの物件を購入して年間どの程度の賃貸収入を得ることができるのか、つまりどの程度儲かるのかという事でしょう。
投資用不動産のチラシなどを見ると必ず記載してありますし、気になるのはやはり“利回り”ではないでしょうか。
利回りには“表面利回り”と“実質利回り”の2種類ありますが両者にはどのような違いがあるのでしょうか。

利回りには、表面利回りと実質利回りがある

利回りには、表面利回りと実質利回りがある

利回りには“表面利回り”と“実質利回り”の2種類あります。

表面利回りとは?

表面利回りとは、1年間に得られる想定家賃÷投資物件を購入した金額×100=○○%である。
例えば、1年間に得られる想定家賃が(1か月10万円×12か月)120万円、投資物件を購入した金額を2400万円とすると表面利回りは5%という事になります。
東京都心部においては、この表面利回りは4%前後であれば数字的には利回りが良い方で、地方都市に行くと利回りが10%を超える物件も多々あります。

実質利回りとは?

実質利回りとは、1年間に得られる想定家賃(120万円)-1年間の固定費(固定資産税など)÷投資物件を購入した金額×100=○○%である。
例えば、上記式おいて1年間の固定費が40万円だった場合に、120万円から40万円を差し引いて80万円÷2400万円×100となり実質利回りは3.3%という事になる。
東京都心部においては、この実質利回りは3%前後であれば数字的には利回りは良い方です。こちらは収益物件を所有したことによる経費を差し引いて計算をするのでこちらの方が数字としてはわかりやすいでしょう。

利回りはどう見ればよいのか

利回りはどう見ればよいのか

利回りは収益性を見る指標

この利回りというのは、不動産の収益性を計る一種の指標のようなもので一般的には利回りが高い物件の方が、投資した資金の回収が早く収益性の高い物件という事ができる。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
利回りだけで見ると比較的高い地方都市物件の方が、収益性が高いと判断できるが、そこには空室リスクというものは計算されていません。
つまり、1年間満室であるというのが前提条件である為、空室が発生した場合は実際の収益性は落ちる事が考えられます。
一般的には、東京などの大都市圏は都心部に近ければ近いほど利回りは低いが、その代わりに賃貸の需要が底堅く長期間空室になるリスクが低いので、長期間で利幅は低いが安定的に賃貸経営はしやすい。

不動産投資、都心部は活況

現状東京都心部では不動産投資は活況で、国内の法人や個人、また近年は海外からの多額のマネーが流入しており、様々な形で不動産投資が行われている。
今年の1月には海外ファンドが日本の賃貸マンション群を一括の取引としては過去最大の3000億円で購入した。海外勢の不動産購入額は日銀が異次元緩和を始めた2013年から拡大し、2019年9月までには5兆円に達しているという。超低金利となっており借入時の資金調達コストも抑えられるので、不動産の利回りは世界的に高く投資家には割安感があるという。

逆に地方都市は人口が減少傾向であり又空き家も増えている。初期の購入費用は抑えられるが、その代わりに長期間空室になるリスクや築年数がだいぶ経過している物件が殆どなので、所有してから設備の更新費(エアコン故障、水回りや天井からの水漏れなど建物の老朽化対策が必要になる)やそもそも建物が古すぎてあと何年後かには取り壊しをしないといけないような物件も多い。
また家賃が低い為、敷金も多く貰えず退去時の敷金の清算で預かった金額よりもはるかに高いリフォーム代金を請求するケースもあり何かと大変なのだ。

では、どういった物件に投資をしたらよいのか?ダメなのか?

では、どういった物件に投資をしたらよいのか?ダメなのか?

投資対象は様々あります。

ワンルームマンションの投資は止めた方が良い

ワンルームマンション・アパート1棟・倉庫・商業ビルなどありますが、投資初心者であればワンルームマンションは避けておいた方が良いでしょう。
ワンルームマンションはすごくシンプルで理解しやすいので先ずはワンルームからとなりやすいのはわかります。ただ、ワンルームは供給が飽和状態で将来空室になるリスクは極めて高いです。

新築が良いのか中古が良いのか

では、新築が良いのか中古が良いのかという選択肢もあるが、断然中古の方が良い。理由は初期投資額が低いからです。
たまに新築マンションを投資対象にする人がいるが新築マンションは投資向きではない。購入時住んでいたが買い替えをした為、結果として前の住居を賃貸に出しているというのはあります。しかし、新築は初期投資額が高くなってしまいます。
新築マンションは周辺相場よりも基本高く、相場の金額+事業主の利益や販売費などが価格に上乗せされています。
従って利回りは当然に低くなってしまい、安定性はあると思いますが収益性としては薄利で資金回収には相当な時間を要する。
また入居者が決まってから退居までに掛かる固定費は中古物件などとも変わらないので投資には不向きである。

不動産投資を始めたい初心者なら、まずは“利回り”って何?から勉強しよう【まとめ】

利回りも重要であるが不動産投資は、一にも二にも立地が全てである。
都心に近ければ近いほど、駅に近ければ近いほど、その賃貸物件の需要はあり空室になるリスクは低くなります。
一気に投資で儲けようというよりは、長期間かけてじっくりと収益を上げていく事が一番望ましいです。
老後2000万円問題も一時期話題になりましたが、将来の自信を守るために不動産投資を始めるきっかけになってくれたらと思います。

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