不動産投資のリスクってどんなの？
投資には様々なリスクがつきものです。株やFXは大きな収益をあげられる代わりに多大なリスクも存在します。
しかし、不動産投資は他の投資商品に比べて利回りは一般的に低いものの、長期的安定的に収益をあげられる事が特徴です。
また、不動産投資に潜むリスクは予見がしやすくわかりやすいので、そのリスクを最小限に留めたり、又は回避できる方法もあるのです。
そこで今回は、不動産投資におけるリスクのお話です。
空室リスク
不動産に投資をしても家賃収入を得ることが出来なければ、何のうまみもありません。
その状態が長く続けば、ローン返済や維持管理費などは支払えなくなり、不動産を手放さなければならなくなります。
商圏内の不動産仲介の営業マンと仲良くして情報を聞こう
商圏内の賃貸営業マンから話を聞けばその物件が「決まる物件」なのか「決まらない物件」なのかはすぐに分かります。
「決まらない物件」と言われたとしても逆に決まる賃料などの条件を提案してもらってください。
その条件で貸し出した場合に想定した利回りをキッチリ回収できるかどうかの判断をしてください。
設備や建物・室内の状態を改善する
節約ばかり考えていては、入居者に選ばれません。
“物件の設備や状態が良い”“管理が行き届いている”かなど建物の状態が良ければ魅力のある物件として入居者の目には留まりやすくなります。
外観や内装、設備、管理は行き届いているかは入居者目線で常にチェックが必要です。
滞納リスク
オーナーにとって、家賃滞納も大きなリスクとなります。
滞納されてしまい、家賃収入が得られないとなると空室以下です。
経費として掛かる管理費や修繕費、また融資を組んでいればローンの支払い分の費用がマイナスになるので収益物件としては致命的です。
保証会社をつけて入居時に審査をしてもらう
保証会社は、入居希望者の職業・年収や過去に滞納履歴がないかなどを厳しく審査します。
これであれば入り口部分で素行の悪そうな人は審査で排除できますし、万が一滞納された場合は保証会社に家賃の支払いを請求できます。
事故物件になるリスク
最近は高齢者の一人暮らしも増えていますが、万が一部屋の中で自殺や孤独死があった場合は厳しいです。
状況によっては、部屋の原状回復の費用が想定より大きくなってしまことがあります。
また、事故物件扱いになると新たな賃借人がみつかりずらくなり、大幅に家賃を下げざる得ないなど収益物件としては大きなダメージとなります。
資産価値の下落リスク
長期間所有していれば資産価値の下落、つまり地価の下落は当然にリスクとしては出てきます。
経済が下降している時に、大幅に地価が下落してしまう地域なのか、地価下落幅が最小限に抑えられる地域なのかでリスク幅は大きく違ってきます。
天災リスク
毎年のようにどこかで災害がある日本。
地震・大雨・台風・洪水・土砂崩れなど様々な自然災害リスクが多い日本ですが、このような災害リスクへの対策にはどのようなものが
あるのでしょうか。
新耐震基準のマンションを選ぶ
まず地震に対してのリスク回避方法は、昭和56年以降に建てられた新耐震基準のマンションを選ぶ事です。
新耐震基準のマンションは概ね震度6強クラスの地震に耐えうる構造となっており、阪神淡路大震災時も倒壊するマンションは1棟もありませんでした。
高台立地を選ぶ
更に、地盤の良い高台立地を選びハザードマップを確認しておくことも重要です。
そうすることで液状化現象の回避や高台になるので大雨・台風時の洪水に遭うリスクが低減します。
現金流動性の低さ
不動産は高額がゆえに売買には時間がかかるので現金の流動性は低いといわれます。
地方物件は売りにくいので出来るだけ好立地の物件を選ぶ
地方の物件は取得費が安く抑えられるので利回りが良く魅力的ですが、全国的に空き家が増え地方は過疎化が進んでいるので投資としてはリスクが高いのです。
人口が増えている地域（都心部、大阪中心部など）に購入のターゲットを絞った方がよいでしょう。
立地が良ければ需要が高く、いざという時の売却時の事を考えておくとよいでしょう。
不動産投資の多くのリスク【まとめ】
これまで不動産投資のリスクを紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。
投資商品にはリターンとリスクが必ず存在しますが、不動産投資はリスク面の到来が比較的わかりやすい商品です。
話にはあまり出てきませんでしたが、ワンルームマンションの投資は、お勧めできないケースをさんざん見てきましたのでお気を付けてください。
