不動産投資の１棟物件と区分マンションの違いは？それぞれのメリットとデメリット
一口に「不動産投資」といっても、不動産には様々な種類があります。
例えば、住居（１棟アパート、区分マンション）、テナントビル（商業ビル、オフィスビル）、ホテル、駐車場、更地などです。
その中でも個人事業主の方が「不動産投資」と聞いてまず思い浮かべるのは、住居系不動産（アパートやマンション）への投資ではないでしょうか？
そこで、本章ではその中でも個人事業主に最も人気かつ取り組みやすい住居系不動産についてピックアップしたいと思います。
住居系不動産もさらに１棟物件と区分マンションに大別されます。
不動産投資を検討する中で、そのどちらに投資すべきかお悩みの方のために両者の違いとそれぞれのメリットおよびデメリットを解説したいと思います。
まず、１棟物件への投資は土地と建物を丸ごと購入するという投資形態です。
つまり、土地も建物も全て自分のものということです。
したがって、建物の外壁をいつどのように塗装するか、駐車場をどのように整備するかといったあらゆることが投資家自身の判断でアレンジできます（当然、法律や条例による制限はありますが）。
これに対し、区分マンション投資は１棟丸ごと物件を買うものではなく、１棟の中の部屋を1室単位で購入していくものです。
したがって、同じ棟内であっても101号室と102号室ではオーナーが異なります。
そして、各部屋のオーナーはそれぞれが所有する住戸の内部（専有部といいます）についてのみ独自の決定権を有しており、共用部については管理組合の決議に従うことになります。
以上の前提知識を踏まえて、それぞれのメリットとデメリットを以下のようにまとめました。
１棟物件
１棟物件は投資と経営のハイブリッドといえます。
したがって、経営である以上は一定程度の専門知識やマーケットの認識、そして費用対効果の意識が何をするにも必要であるということです。
例えば、築古で空室だらけのボロアパートを安く購入して、外装から部屋の中、躯体の中までリノベーションをして満室にしたうえで高く売るということも１棟物件投資特有の旨みです。
その分、オーナーが手をかけなければならない箇所が広いため、管理の手間や時間は区分マンションよりも多くかかってきます。
メリット
・共用部のアレンジが自由にできる
・自分の判断で物件をバリューアップできる
・利回りが高い
・キャッシュフローを多く残せる
・部屋数が多いため、空室率を下げられる
・更地にして土地として売却も可能
デメリット
・価格が高い
・地方の物件を買わざるを得ないことが多い
・入居付けがしにくい
・不良入居者がいるリスクあり
・管理手間がかかる
・流動性が低く、売却時に苦戦するリスクあり
区分マンション
区分マンションは大都市圏に分散して資産を築けるという点に強みがあります。
例えば、3,000万円で物件を購入する場合、1棟物件を購入するとなると地方に1件購入するのがやっとですが、区分マンションであれば東京・大阪・名古屋といった大都市圏に3～5件の物件を分散して持つことができます。加えて、区分マンションは１棟物件と比較すると管理手間が少なく済ませられるという点もメリットの一つです。
区分マンションにおいては、管理会社という管理のプロが運営する管理組合という組織が存在します。
その組合で総会が定期的に行われ、マンション全体の運営方針を決めていくのです。共用部の修繕計画やバリューアップについてもそこで決議されます。
管理組合は各部屋のオーナーで構成される合議体なので、基本的に総会には参加して意見表明すべきものではありますが、マンション全体の運営方針について管理組合の決議に委ねることもできます。
メリット
・価格が安い
・大都市圏の物件を持てる
・入居付けがしやすい
・管理手間が少ない
・流動性が高く、売却がしやすい
デメリット
・専有部のアレンジしかできない
・利回りが低い
・固定費が高い（管理費・修繕積立金）
・空室率が0か100になるリスク
不動産投資の１棟物件と区分マンションの違いは？それぞれのメリットとデメリット【まとめ】
１棟物件にも区分マンションにもそれぞれメリットとデメリットがあるのがお分かりいただけたかと思います。
一方でどちらが絶対的に良い・悪いというものではありません。
それぞれの特徴をご理解いただいたうえで皆様の投資スタンスや既存の金融資産の状況に適合した方に投資するというのが最適です。
当然、ポートフォリオに両者を組み入れてメリットとデメリットのバランスを取るのも賢明な投資方法の一つです。
一方でご注意いただきたいのは、必ず自分に合った物件に投資するということです。
例えば、資産性が高い物件に投資したい中で地方の物件に投資したり、高い利回りを得たい中で大都市圏の区分マンションに投資をしたりということのないようにお気をつけいただきたいと思います。
投資には必ず目的を持ち、それを達成するのに適した手段を選んで、より豊かで満足度の高い投資を行っていただきたいと思っております。
