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住宅ローンは「入居用」、アパートローンは「投資用」それぞれの違いと特徴

住宅ローンは「入居用」、アパートローンは「投資用」それぞれの違いと特徴

住宅ローンは「入居用」、アパートローンは「投資用」それぞれの違いと特徴

サラリーマンでも出来る不動産投資って類の本を最近よく書店でみるんです。
不動産投資とか始めるの皆さんお金持ちなんですねー、羨ましいです。
イヤイヤ、不動産投資と言ってもアパートローンを組んで始める方がほとんどですよ。
興味あるのなら、ローンについて少しお話しますね。
イヤ、別に興味はないんですが…。一応聞いておきます…。

世の中にはたくさんのローンがあります。
ローンと一言でいっても種類は数多くあり、一般的に知られているのは住宅を購入するときに使う住宅ローン、アパートやマンションなど投資物件を購入する時はアパート(投資用)ローン、マイカーを購入する時はマイカーローンなどあります。
この中で、よく使われる住宅ローンとアパートローンの違いはなんでしょうか?
簡単に言うと入居用か投資用かの違いになるのですが、今回はもう少し詳しく解説していきます。

住宅ローンは「入居用」、アパートローン「投資用」の違いは?

入居用、住宅ローンとは何か

日本で初めて住宅ローンを使用し住宅を販売したのは1911年の池田室町住宅の分譲で発案者は阪急電鉄の創業者の小林一三と言われています。土地・住宅を担保とした現在の住宅ローンの走りとも言える住宅販売方法を作り出し、サラリーマン層などの多くの人たちが、マイホームを持って豊かに暮らす機会を作り上げたのだそうです。
では、誕生して100年以上がたつ住宅ローンとは何なのでしょうか?

入居用、住宅ローンとは何か

入居用、住宅ローンとは何か

住宅ローンとは、個人が戸建てやマンションなどの自宅を購入する時に使うローンである。
特徴は、金利がとても低くて借りやすい、原則本人が居住をしなければならない、本宅のみに適用、住宅ローン控除が使えるなどである。
まず金利は現在とても低く、一部ネット系金融機関では金利が0.4%を切る商品もありとても借りやすくなっている。
また審査自体も特段厳しいものではなく、借入金を安定して返済できるかどうかがポイントになります。
基本的に年収に応じた一定の範囲内の数字に納まっていればよほどの事のない限り借り入れをする事ができます(自己破産、信用情報でブラックリストに載っている、税金を払っていないなどあると借り入れは厳しいが)。
また入居用というか居住用のローンとなるので借り入れをした本人と家族が原則住まなければならず住民票の移動が必要になってきます。
また、本宅のみに適用となるので、別荘などのセカンドハウスの場合は別のセカンドハウスローン(金利少々高め)を利用し、親族用に購入する場合は別の親族用のローンを利用する形になります。
また、税金の恩恵もあり、登記簿面積で50㎡以上の広さで前年の年収が3000万以下などの諸条件はあるものの、年末のローン残高(4000万上限)に対して1%の税額控除が10年間(2020年までに購入し入居すると13年の延長措置が受けられる)も受けられます。

投資用、アパートローンとは何か?

投資用、アパートローンとは何か?

アパートローンは、個人が投資用物件(アパートやマンション)を購入時に利用するものである。
特徴は、住宅ローンより金利は高く、審査自体も住宅ローンより厳しくなります。
また借り入れの上限ですが、住宅ローンは直近の年収にて判定しますが、アパートローンの場合は直近の年収以外に投資物件の収益性も見られるので住宅ローンよりも多く借り入れができます(1棟購入すれば数億円近くかかるので、多く借り入れができないと困りますね)。
金利は、住宅ローンが1%を切る商品が多くありますが、アパートローンは2~4%と高めで、平均して3%前後になっている場合が多いです。
審査自体は厳しく、投資用物件の収益性や事業性を見られ、この立地にてこの規模感でどのくらいの賃借人が見込めてどのくらいの家賃収入が得ることができるのかというリサーチを必要とし、かつ事業開始以降も修繕計画などは的確であるかなど、アパート経営としてきちんと成り立つかを示せるかがポイントになります。
従って、銀行が事業性を承認できなければ個人の属性が良くてもローンが通らない場合もあります。

ローンを組むうえでの注意点、上限が決まっている。

ローンを組むうえでの注意点、上限が決まっている。

個人の直近の年収によって借り入れできる上限は決まってきます。
特に住宅ローンは投資用住宅ローンより上限が低いので先に投資用ローンに手を出してしまうと、ゆくゆく自己居住用のローンを組もうと思った場合に、借り入れ枠が少なく購入できないかローンを組むにあたって苦労するケースがよくあります。
以前、フラットは35は収益物件の賃料が安定的に入っているとわかればローンの残りを上限に組み込まずに審査ができたのですが、
今はできなくなったのでますます購入をする順番が大事になってきます。他人の家のローンばかり払うよりは、まず自身の家探しを優先した方が良いですね。

ローン商品はたくさんあるので特徴をよく見極めよう

ローン商品はたくさんあるので特徴をよく見極めよう

住宅ローンや投資用ローンは数多くの金融機関から売り出されています。特徴を全て記載するわけにはいきませんが、金利なのか、使い勝手なのか、団信などの保証なのか、また付加価値的なもので電気を契約すると金利優遇ありなんていう変わった商品もあるので、不動産屋さんの言いなりではなく自己で調べて時間があれば金融機関に問い合わせ資料請求などをして情報収集するのもよいですね。

住宅ローンは「入居用」、アパートローンは「投資用」それぞれの違いと特徴【まとめ】

・個人の居住用か他人の居住用か
・実行時の金利がぜんぜん違う
・借入れ金額の上限が違う
・審査時点での見方が違う

先ほども少し触れましたが、今年の4月よりフラット35の融資制度が改定されました。フラット35は居住用のローンであるにも関わらず投資用物件の購入に使用されていた実態が問題になったからです。また、住宅ローンも転勤等で自宅を賃貸に出す場合がありますが、これも居住用ではなくなっているので厳密にいえば契約違反になるのですが、現状は特にペナルテイなどはなく金融機関も実態を把握しておりません(見て見ぬふり状態ですね)。
ローンは必要な用途に応じて借り入れをするものですので、それぞれの特性を活かしつつ上手にローンと向き合っていきましょう。

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