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空室対策の考え方

空室対策の考え方

空室対策の考え方

空室対策の考え方

不動産賃貸業における最大のリスクの一つは空室です。
そして、不動産賃貸業を営む以上、空室問題は絶対に避けて通れないものです。
そこで、本記事ではこの空室対策についての一連の考え方を述べていきます。
具体的には、空室に対する姿勢・空室への備え・空室が出た場合の対処法(早期に賃借人を見つけるための施策)といった流れで解説していきます。

空室に対する姿勢

空室に対する姿勢

先程、空室は絶対に避けて通れないリスクであると述べました。
これは我々が部屋を借りる立場になってみると分かりやすいと思います。
例えば、大学生で初めて一人暮らしをした部屋に何十年も住み続けている人や結婚後も同じワンルームに住み続けている人はいないと思います。
つまり、人生において引越しは定期的に必ず発生するもので、ライフスタイルに合わせて住む場所は次から次へと変わっていくものなのです。
普通に考えれば当たり前のことですが、このイベントが大家の視点から見るとリスクになるのです。
そして、空室の期間はもちろん賃料は全く入らないうえに費用(ローン返済、管理費、修繕積立金)は容赦なくかかってきます。
したがって、空室は不動産賃貸業における当然の出費、すなわち、必要経費として認識しておくことが重要です。
よって、その経費がかかることを事前に認識しておいて、以下に述べる備えをしておけば過度に空室を恐れることはなくなります。

空室への備え

空室への備え

この点については、空室を可能な限り未然に防ぐ方法という観点と、空室が出た場合に資金ショートを起こさないようにする備えという観点から話を展開していきます。

空室を可能な限り未然に防ぐ方法について

空室が最も出やすいのはどのタイミングか皆様ご存知でしょうか?まずは2月から3月です。
これは進学や就職、人事異動のタイミングで、多くの場合は都道府県を跨いでの引越しになるケースが多いです。
このシーズンに引越し業者がなかなかおさえられなかったり、引越しの費用が上がったりするのはそのためです。
そして、これらが要因の退去は防ぎようがないといえるでしょう。
なぜなら、賃借人にコントロールできる要因ではないためです。
一方、防げる退去というのも存在します。
それは更新を迎えるタイミングでの退去で、退去が出るタイミングとして最も多いのがこのタイミングです。
これは私が勤務する会社でデータをとって確認したことですので、客観的にも正しいといえます。
そもそも更新は賃貸借契約の満了時、すなわち、得てして契約開始から丸2年が経過したタイミングで発生します。
そして、更新にあたって賃借人は更新料として新賃料の1ヶ月分を賃貸人に支払うことになっている場合が多いです。
したがって、賃借人は更新料を支払うならいっそ引っ越そうかと検討するというわけです。
そしてこのタイミングでの退去は賃借人の意思によって決められるので、工夫をすれば防ぐことも十分に可能です。
その具体的な方法を述べていきます。最も効果的なのは、更新を迎える3ヶ月程度前に退去する意思があるかを賃借人に直接聞くことです。
なお、実際に賃借人に連絡をするのは管理会社ですので、管理会社にその旨の依頼をしましょう。
そして退去の意思がある場合はその理由を聞くことが重要です。
その際に、設備が老朽化してきた、床やクロスがボロボロで住み心地が悪いといった点が退去の理由であるなら、そこを修繕することを条件に更新してもらえるチャンスが生まれます。
その場合、一時的に修繕費がかかりますが、退去されるよりは安く済む場合の方が多いものです。
他にも、更新料が原因なのであれば支払いを免除することも検討するべきです。
このように、更新してもらう機会を逃してしまうことがないように大家として対策することは、満室経営を維持するうえで非常に重要な仕事の一つです。

空室が出た場合に資金ショートを起こさないようにする備えについて

これは事前に万全の退去対策をとったうえでも退去が出てしまった場合に備える資金面での施策です。
まずは退去の頻度とその際にかかる費用を予め見積もりましょう。
賃貸借契約の期間は一般的に2年間ですので、2年に1度退去が出ると想定しておけば無難です。
そして、次の賃借人が決まるまでの期間は2ヶ月と想定します。
したがって、この2ヶ月間は管理費および修繕積立金、融資を受けている場合は返済を賃料収入で賄うことができなくなることになります。
これらに加えて、原状回復の費用、仲介業者に支払う客付報酬が退去の都度かかります。
以上の必要経費を退去に備えて予めプールしておく必要があります。
なお、原状回復の費用は間取りや専有面積、築年数によって大きく異なりますが、概ね1K・1Rであれば10万円、1LDKであれば15万円、2LDKであれば20万円、3LDK以上であれば30万円以上という金額が目安になります。
これらの必要経費は毎月の賃料収入や本業からの収入を一部ずつ積み立てることで用意しておくと安心です。

空室が出た場合の対処法

空室が出た場合の対処法

空室が出た場合の備えが十分にあり、資金ショートを起こさない状況を確保することも重要ですが、それに加えて早急に次の賃借人を探すことも同様に重要です。
そこで、ここでは入居者募集に関する戦略について述べていきます。
迅速かつ適正賃料で入居者を決めるためには大きく分けて次の3点が重要であると私は考えております。
それは、適切な条件設定・早急な募集開始・募集情報の拡散の3点です。
すなわち、適切な条件で、早く、広く募集をかけるということです。
そして、募集時期が繁忙期であれば強気に、閑散期であればやや緩和気味な条件で募集をするという戦略を使い分けることが重要です。

空室対策の考え方【まとめ】

本記事では空室に対する考え方と対策について述べました。
賃貸経営をしていれば空室は必ず発生する不可避的なリスクですが、我々投資家の心掛けと工夫によって未然に防げたり、出てしまった空室を早期に埋めたりすることも十分に可能なのです。
このように、空室という最大のリスクでさえもある程度は投資家の手腕によってコントロールできるという点も不動産投資の魅力であり優位性であると私は考えております

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