不動産投資におけるインカムゲイン、キャピタルゲインとは？
不動産投資での重要キーワード「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」。
もともとインカムゲイン、キャピタルゲインは投資全般で使われる言葉で、インカムゲインは資産の運用によって定期的に得られる利益、キャピタルゲインは資産そのものの売買によって得られる利益のことをいいます。
これが不動産投資では、インカムゲイン＝家賃収入、キャピタルゲイン＝物件を売却して得られる利益となります。
より多くの利益を上げるためにはインカムゲインとキャピタルゲインのどちらに重点を置くほうがいいのかといった議論が交わされることも少なくありません。
実は、単なる投資用語というだけでなく、不動産投資家が常にこの２つのキーワードを意識することは、投資を成功に導くことにもつながるのです。
詳しく見ていきたいと思います。
インカムゲインとは？
不動産投資でのインカムゲインは、毎月入ってくる家賃収入のことをいいます。
例えば、１０００万円で区分マンションの１部屋を購入し、毎月６万円の家賃が入る場合、１年間では７２万円になります。
もし賃借人が退去しなければ、１０数年でほぼ購入額に近い額に達します。
ただ注意しなければならないのは、家賃収入のすべてが、手元に残るというわけではないことです。
マンションだと管理会社に毎月支払う管理費と修繕積立金が引かれます。
また賃貸管理を業者に委託しているのであれば、手数料が発生します。
仮に、管理費と修繕積立金が１万７０００円、手数料が３０００円とすると、毎月の手残りは４万円。
ここからさらに固定資産税、所得税、住民税等が引かれるので、実質、３万円台になってしまいます。
１０００万円で買ったのに毎月３万円の利益では少なすぎるのではと感じる人もいるかもしれませんが、こうした「コツコツ地道」がインカムゲインの本質といえます。
キャピタルゲインとは？
これに対し、キャピタルゲインは、物件を購入し、その後売却することで得られる利益のことをいいます。
例えば、３０００万円で買ったファミリー向けマンションの部屋が、２年後に３５００万円で売れた場合、この差額の５００万円が利益になります。
インカムゲインとの一番の違いは、うまくいけばキャピタルゲインの方が、同じ期間で得られる利益の額がはるかに大きくなるということです。
ただ、購入から売却までの期間があまり短いと税金の額が大きく、利益が目減りすることもあります。
５年以下で売却の場合、所得税と住民税を合わせた税率は約４０％で、仮に、５００万円の利益があっても、実際に得られるのは３００万円ということになります。
とはいえ、いろんな物件の売買を繰り返せば、利益はどんどん増えるわけで、１９８０年代後半のバブル期はまさにキャピタルゲインで莫大な資産を得た人たちが続出しました。
投資家はどちらに重点を置くべきか？
インカムゲインとキャピタルゲインのどちらに重点を置く方がより利益が得られるか。
これはもちろん、その時々の経済状況や不動産市場によって大きく左右されます。
バブル期はキャピタルゲイン重視の方がはるかに利益を上げることができましたが、現在のようなマンション価格が高止まりしている状況では、あまり期待できません。
だからといってインカムゲインが有利かというと、一定の利益が出るまでは時間がかかりますし、築年数の経過や空き部屋の増加により家賃の下げ圧力が高まる可能性もあります。
そこで不動産投資家にとって必要になってくるのが、現状に満足せず、インカムゲイン、キャピタルゲインの両方について、積極的に利益を増やすための努力や取り組みを行っていくことです。
インカムゲインを増やすための方策
家賃収入を増やすのに一番効果的なのが、リフォームを行い付加価値を高めることで家賃を上げることです。
賃借人の退去に合わせ、壁紙の張り替えはもちろん、畳からフローリングへの変更、照明の変更、水まわりの整備などを行います。
ここで一番大事なのが家賃のアップ以上に費用がかかりすぎると意味がないので、極力、コストを安くすること。本格的なフローリング工事は高額になるので代わりにクッションフロアーを敷いたり、照明器具や水栓などはネット通販で購入して自分で取り付けたりするなどいろいろ工夫することは可能です。
また賃貸管理を委託する業者をより手数料が安い業者に変更するほか、時間に余裕のある人であれば自主管理に切り代えるという選択もあります。
キャピタルゲインを増やすための方策
今所有している物件でのキャピタルゲイン改善は、突如、すぐ近くで再開発計画が浮上し人気が高まるなど、プラスに働く外的要因を待つくらいしか方法がないかもしれません。
ただ今後、新たに物件を購入する場合は、工夫の余地はありそうです。
例えば、築年数の古い木造住宅を格安で購入し、DIYも活用しながら安価でリフォームを行い、客付けをした上で、売却するというパターンです。
最近参入者が増えてきた、古家再生不動産投資ですね。
キャピタルゲインは購入時と売却時の差額ですから、この差をいかに大きくできるかがポイントで、高く売るのが難しければ、逆にできるだけ安く購入することで、利益アップが期待できます。
不動産投資におけるインカムゲイン、キャピタルゲインとは？まとめ
インカムゲインとキャピタルゲインは、不動産投資を始めようとする人はみな一度は聞いたり見たりしますが、年数が経つにつれて、だんだん意識することが減ってくるキーワードです。
しかし物件から少しでも多くの収益を上げるという不動産投資の大目的と深くかかわるものであり、いかにインカムゲインとキャピタルゲインを改善するかを常に心がけることは、初心者であっても、プロ不動産投資家であっても、その重要性は変わらないといえます。
