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賃貸住宅のトラブルで一番多いのが『退居時の原状回復』注意点とガイドラインについて解説

賃貸住宅のトラブルで一番多いのが『退居時の原状回復』注意点とガイドラインについて解説

賃貸住宅のトラブルで一番多いのが『退居時の原状回復』注意点とガイドラインについて解説

賃貸住宅のトラブルで一番多いのが『退居時の原状回復』注意点とガイドラインについて解説

そろそろ今の家にも飽きてきたし、引越をしようかしら?
羨ましいですねー。賃貸なら簡単に移り変われますもんね。それはそうと、お部屋傷つけたりしてませんか?
はい。綺麗に使ってますよ。でも、賃貸って退去時の原状回復のトラブルが一番多いんですよね。念のために勉強しておきます!

そろそろ引っ越しでも考えようかなと思った時に気になるのがスムーズに今の家の退居が進むかどうか。
今の家を引き払う時に、部屋内の修繕費用が掛かってくるのかどうか、気になりますよね。
ちなみに賃貸住宅のトラブルで一番多いのが“退居時の敷金精算”と言われています。
そんな現状を踏まえて、これから賃貸を退居される方向けに一番のトラブル要因である賃貸住宅の原状回復の注意点とガイドラインについてお話しようと思います。

原状回復とは、賃貸住宅を大家さんから借りる時に負う義務である。

原状回復とは、賃貸住宅を貸主から借りる時に負う義務である。

原状回復とは、賃貸住宅を大家さんから借りる時に負う義務です。
借主は、賃貸住宅の居住中につけた故意や過失による傷や汚れ等、善管注意義務違反により建物の価値を著しく落としてしまった場合、借主の責任により修繕を行わなければなりません。

つまり借主の不注意によって生じた損傷は原状回復の対象となり、入居者が回復する義務を負うのです。
尚、住んでいる間に建物は経年劣化をしているので、入居時と全く同じ状態にするという事ではありません。

故意過失とは何?

故意・過失とは、わざと不注意によるもの!
故意とは、わざとやること。過失とは不注意や怠慢などの為におかした失敗の事をいいます。
つまり、賃貸住宅においては通常の使用時に想定される損傷を超えるものをいいます。

・例えば、洗面などの水回りにおいて水漏れなどがあるにも関わらず長期間放置をしてフローリングを腐らせてしまった。
・壁クロスの結露を拭き取らずに長期間放置したことによりシミや汚れがついた。
・ペットを飼育していて傷や臭いをつけてしまった。
・部屋を勝手にリフォームした。

修繕は速やかに連絡を、規約等を守りマナーある生活を

したがって賃貸契約中、借主はゆくゆくのトラブル回避のために修繕個所がある場合は管理会社に速やかに連絡を取り、また普段の生活ではマナーや管理規約を守り建物の管理をしっかりと行わないといけないのです。

善管注意義務とは他人のものは大事に使いなさいということ

善管注意義務とは、他人のものを借りる場合にそれ相当の注意を払い使用・管理しなければならないということです。
この場合は入居者に発生する義務です。
つまり、大家さんの建物を借りて使用する時は、当然に大事に丁寧に扱ってくださいという事である。

そもそも住宅の価値は年々減少する

そもそも住宅の価値は年々減少する

住宅はそもそも月日が経過しているうちに建物自体の価値は徐々に減少しています。賃貸も分譲も一緒です。

賃貸住宅の契約の中には、経年劣化や長期間の使用による設備の劣化等の補修は全て貸主の負担になるのが原則です。

例を挙げると
・壁紙の日焼け
・給湯器などの機械設備の更新
・水回りの水漏れ など

また、通常の用途以外でついた故意過失等によって生じた損傷については、借主の責任と負担になるのが原則となります。

例をあげると
・和室の襖に穴があいている
・畳にたばこの焦げ跡がある
・壁紙クロスに落書きやヤニの汚れ など

原状回復の対象であっても、全額負担ということではない

原状回復の対象であっても、全額負担ということではない

入居者の不注意で生じた損傷であっても、全額入居者の負担ということではありません。

損傷箇所にも当然に時間経過とともに経年劣化通常損耗があります、その分の費用は差し引いた金額を借主は負担すれば問題ありません。
例えば、クロスに傷をつけた場合に、クロスにも耐用年数(6年)があり、賃貸期間(使用期間)によって新品価格から差し引かれるべきである。

悪質な請求にあるケースでは、クロスの破損が1面の損傷にすぎない場合は、その箇所のみ。
それ以上の室内全面のクロスの張替などの請求は認めらません。

経年劣化と通常損耗とは?

経年劣化とは

経年劣化とは、月日の経過によって室内の設備等の性能や機能が低下する事をいいます。

通常損耗とは

通常損耗とは、賃貸住宅で一般的な生活をする中で住んでいる人がわざと傷や汚れをつけたわけではないのに損耗することを一般的にいいます。

例えば、給湯設備などが故障した場合は、外傷を与えて故障させたという事でもない限りは、月日の経過で機器に不具合がでたり故障したということですよね。
それが、まさに経年劣化に該当します。
これら、経年劣化と通常損耗については、入居者の責任にはなりません。大家さんの責任にて設備等の修繕をおこなうものです。

『経年劣化や通常損耗』と『故意過失』との判断は注意が必要

また『経年劣化や通常損耗』と『故意過失』による室内の損傷の判断は注意が必要です。
例えば、同じクロスの汚れでも冷蔵庫裏の黒ずみ(電気焼け)や日照による変色は通常損耗であるが、ガスレンジまわりのクロスの油・すすの汚れや、たばこのヤニによるクロスの変色などは故意過失による原状回復の対象である。

通常損耗かどうかの線引きは微妙なところ

判断が難しい事例をもう一つ出すと壁に穴をあける場合であるが、カレンダーをかけるために画びょうを刺すのは故意ではあるが生活に必要な行為とみなされ通常損耗となるが、釘などで穴を開けて工作物を設置するなどの行為は生活に必要な行為とはみなされず故意過失による原状回復の対象という判断になります。

住む前からの傷?トラブル時の立証責任は入居者?大家?どちらにある?

住む前からの傷?トラブル時の立証責任は入居者?大家?どちらにある?

住む前からの傷なのか、住んだ後についた傷なのか、こんなトラブルの際にどのように対処すればよいのだろうか?
原則、住む前からの傷ではないことを立証する責任は大家さん側にあります。
ですから、入居者は元々このように傷があったと伝えるだけで問題はありません。
とはいえ、双方気持ちよく話し合いたいものですから、次にあげる事をしておくことをおすすめします。

トラブルに巻き込まれる前にする事は

まずは、このようなトラブルを回避できるように事前に行っておくことがある。
それは、入居時の物件確認をしっかりと行っておくこと。

将来にわたって住む前から傷があったという事を書面また日付入りの写真にて証拠を残しておくことが大事です。
退去時には退去立ち合いというものがあります。
これは、最後の鍵の返却時に室内を大家さん側と入居者さん側で一緒にチェックをすることです。
その時に、入居前のものか後のものかを写真でしっかり提示できると余計なトラブルは防ぐことが出来るでしょう。

トラブルになった場合に当事者同士の解決は難しい

上記のように対処をしていれば立証は明白でトラブルになることは少ないでしょう。
万が一、書面等を残さずトラブルに発展した場合は、都道府県庁別の不動産紛争トラブルの窓口に相談するのがよいでしょう。

国土交通省が定めるガイドラインってどんなもの?

国土交通省が定めるガイドラインってどんなもの?

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは平成23年8月に国土交通省住宅局が示しています。
このガイドラインには、トラブルが急増している賃貸住宅退去時における原状回復について、原状回復にかかる契約関係や費用負担割合等のルールを明確にしています。
原状回復にかかるガイドラインとして、トラブルを未然に防ぐ方法や原状回復に関する基本的な考え方を示しています。
また、トラブルが起こってしまった場合の解決の仕方や現状の制度の説明、また実際の判例の動向があります。
退去時の原状回復の心得的なガイドラインになっているので、お困りの際は確認してください。

賃貸住宅のトラブルで一番多いのが『退居時の原状回復』である。注意点とガイドラインについて解説【まとめ】

賃貸住宅を探す際は、まず立地や家賃や広さなどの条件を決めて物件を決めていき新しい家に入居することばかり考えがちですが、いつか来る退居する日も想定して今後の賃貸契約に挑んでいきたいですね。
重要事項説明では、原状回復について・入居中の修繕の基本的な考え方・特約の有無や借主の負担内容などが紛争・トラブル防止のために説明されるので、しっかりと理解しておくことが大切です。
また万が一トラブルになった場合は、都道府県庁別の不動産紛争トラブルの窓口に行ってみましょう。
最後に、賃貸住宅に住むという事は長い期間同じ所に居続ける訳ですから、まずは大家さんとまた近所の方々との良好な関係を築いておくことがトラブル防止の上では一番大切なことではあります。

 

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