賃貸住宅のトラブルで一番多いのが『退居時の原状回復』、ガイドラインとその注意点について解説
そろそろ引っ越しでも考えようかなと思った時に気になることと言えば…
今の家を引き払う時に、部屋内の修繕費用が掛かってくるのかどうか、気になりますよね。
ちなみに賃貸住宅のトラブルで一番多いのが“退居時の精算”と言われています。
そんな現状を踏まえて、これから賃貸を退居される方向けに一番のトラブル要因である賃貸住宅の原状回復ガイドラインとその注意点についてお話しようと思います。
原状回復とは、賃貸住宅を大家さんから借りる時に負う義務である。
原状回復とは、賃貸住宅を大家さんから借りる時に負う義務です。
借主は、賃貸住宅の居住中につけた故意や過失による傷や汚れ等、善管注意義務違反により建物の価値を著しく落としてしまった場合、借主の責任により修繕を行わなければなりません。
つまり借主の不注意によって生じた損傷は原状回復の対象となり、入居者が回復する義務を負うのです。
尚、住んでいる間に建物は経年劣化をしているので、入居時と全く同じ状態にするという事ではありません。
故意過失とは何?
まずは、故意過失ですね。
故意・過失とは、わざとや不注意によるものです。
故意とは、わざとやること。
過失とは不注意や怠慢などの為におかした失敗の事をいいます。
つまり、賃貸住宅においては通常の使用時に想定される損傷を超えるものをいいます。
・タバコのヤニで通常使用では考えられない黄ばみをつけた
・ペットを飼育していて傷や臭いをつけてしまった。
・部屋を勝手にリフォームした。
善管注意義務とは
難しい言葉ですが、続いて、善管注意義務です。
”善良なる管理者の注意義務”ということなのですが、ここでいう管理者とは大家さんではなく「入居者」を指します。
例を2つほど上げます。
・出窓と言えば湿気が集まりやすく、冬場は水滴がよく出ます。しかし、入居者は拭き掃除を全くしませんでした。放置し続けたことで、出窓がカビだらけになってしまいました。
・お部屋に小さな雨漏りが出来ました。それに気づいた入居者ですが、小さい雨漏りだったので、あまり気にも留めず大家さんへ報告をしませんでした。その結果、雨漏りが酷くなり部屋中がビショビショになる二次被害がでた。
善良な管理者の注意義務の観点から言えば、
気付いたときに大家さんに直ぐに報告をしなければなりません。
さらに入居者として拭き掃除をするなどの対応をしなければなりません。
このような善良なる対応をしていれば、入居者が問われることは何もありません。
所有者は、大家さんであっても今レンタルしている空間の管理者は入居者になります。
これらは、入居者に発生する義務ですのでご注意ください。
そもそも住宅の価値は年々減少する
住宅はそもそも月日が経過しているうちに建物自体の価値は徐々に減少しています。
賃貸住宅の契約では、経年劣化・通常損耗によるものに関しては、貸主の負担になるのが原則です。
経年劣化・通常損耗とは?
経年劣化とは
経年劣化とは、月日の経過によって室内の設備等の性能や機能が低下する事をいいます。
通常損耗とは
通常損耗とは、賃貸住宅で一般的な生活をする中で住んでいる人がわざと傷や汚れをつけたわけではないのに損耗することを一般的にいいます。
それが、まさに経年劣化に該当します。
これら、経年劣化と通常損耗については、入居者の責任にはなりません。大家さんの責任にて設備等の修繕をおこなうものです。
『経年劣化・通常損耗』と『故意過失』の判断は注意が必要
また『経年劣化や通常損耗』と『故意過失』による室内の損傷の判断は注意が必要です。
例えば、同じクロスの汚れでも冷蔵庫裏の黒ずみ(電気焼け)や日照による変色は通常損耗であるが、ガスレンジまわりのクロスの油・すすの汚れや、たばこのヤニによるクロスの変色などは故意過失による原状回復の対象である。
通常損耗かどうかの線引きは微妙なところ
判断が難しい事例をもう一つ出すと壁に穴をあける場合であるが、カレンダーをかけるために画びょうを刺すのは故意ではあるが生活に必要な行為とみなされ通常損耗となるが、釘などで穴を開けて工作物を設置するなどの行為は生活に必要な行為とはみなされず故意過失による原状回復の対象という判断になります。
原状回復の対象であっても、全額負担ということではない
入居者の不注意で生じた損傷であっても、全額入居者の負担ということではありません。
損傷箇所にも時間経過とともに経年劣化や通常損耗があります、その分の費用は差し引いた金額を借主は負担すれば問題ありません。
例えば、クロスに傷をつけた場合に、クロスにも耐用年数(6年)があり、賃貸期間(使用期間)によって新品価格から差し引かれるべきでなのです。
それ以上の室内全面のクロスの張替などの請求は認めらません。
住む前からの傷?トラブル時の立証責任は入居者?大家?どちらにある?
住む前からの傷なのか、住んだ後についた傷なのか、こんなトラブルの際にどのように対処すればよいのだろうか?
原則、住む前からの傷ではないことを立証する責任は大家さん側にあります。
ですから、入居者は元々このように傷があったと伝えるだけで問題はありません。
とはいえ、双方気持ちよく話し合いたいものですから、次にあげる事をしておくことをおすすめします。
入居時にしておけばと後悔しないように、必ず証拠を残そう
まずは、原状回復トラブルを回避できるように事前に行っておくことがあります。
それは、入居時の物件確認をしっかりと行っておくこと。
これは、最後の鍵の返却時に室内を大家さん側と入居者さん側で一緒にチェックをすることです。
その時に、入居前のものか後のものかを写真でしっかり提示できると余計なトラブルは防ぐことが出来るでしょう。
トラブルになった場合に当事者同士の解決は難しい
上記のように対処をしていれば立証は明白でトラブルになることは少ないでしょう。
万が一、書面等を残さずトラブルに発展した場合は、都道府県庁別の不動産紛争トラブルの窓口に相談するのがよいでしょう。
国土交通省が定めるガイドラインってどんなもの?
”原状回復をめぐるトラブルとガイドライン”は平成23年8月に国土交通省が示しています。
このガイドラインには、トラブルが急増している賃貸住宅退去時における原状回復について、原状回復にかかる契約関係や費用負担割合等のルールを明確にしています。
また、トラブルが起こってしまった場合の解決の仕方や現状の制度の説明、また実際の判例の動向があります。
退去時の原状回復の心得的なガイドラインになっているので、お困りの際は確認してください。
賃貸住宅のトラブルで一番多いのが『退居時の原状回復』である。注意点とガイドラインについて解説
これまで原状回復についてお話をしてきましたが、古くから賃貸経営をしている大家さんや管理会社さんの中には、常識が通じないケースも多々あります。
まずは、知識を入れて言われるがままにサインをすることだけはしないようにしてください。
世の中には、一筋縄ではいかないこともあります、お困りの際は都道府県庁別の不動産紛争トラブルの窓口に行ってみましょう。
宅建業は免許商売ですので、すごく有効かと思います。